UNDERSÖKNINGSPLIKT OCH UPPLYSNINGSPLIKT, VAD GÄLLER?
Köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt
Vid köp av en fastighet eller en bostadsrätt är det viktigt att veta vad man som köpare respektive säljare förväntas göra. Undersökningsplikten och upplysningsplikten är två centrala delar vid köp och sälj av bostad. Undersökningsplikt och upplysningsplikt har köpare och säljare både vid köp av fastighet och bostadsrätt. Däremot så skiljer sig bestämmelserna om undersökningsplikt och upplysningsplikt åt beroende på om köpet avser bostadsrätt eller fastighet.
Vad innebär undersökningsplikten?
De fel som köparen bör hitta under undersökningen är sådana fel som köparen själv får ansvara för medan de fel som inte går att upptäcka vid en undersökning hålls säljaren ansvarig för. Köparen har ingen skyldighet att faktiskt undersöka men det är viktigt att komma ihåg att det är köparen som står för de fel som denne borde ha upptäckt vid undersökningen, vilket i sin tur kan leda till höga kostnader som hade kunnat undvikas. Det rekommenderas därför starkt att köparen fullgör sin undersökningsplikt för att kunna undvika dessa onödiga utgifter.
Hur omfattande är köparens undersökningsplikt?
Undersökningsplikten är långtgående och det förväntas att köparen är en kunnig person som ska utföra en noggrann undersökning. Vid undersökningen av huset bör man undersöka allt möjligt, det kan handla om att exempelvis kolla att spisen fungerar, att vattnet rinner som det ska i kranarna o.s.v. Det är viktigt att undersöka fastigheten och bostadsrättens olika funktioner, allt det som går att upptäcka ligger som sagt på köparens och dennes ansvar.
Om det vid undersökningen påträffas symtom som exempelvis fuktfläckar så utvidgas kraven på köparens undersökningsplikt och man ska då även utreda den bakomliggande orsaken till felet. Om det är så att man själv inte kan utreda detta ska man som köpare anlita en sakkunnig som utreder det åt en. Dessa fel som man upptäcker kan man ej åberopa som fel gentemot säljaren i efterhand. Om fel föreligger kan man istället diskutera priset på fastigheten eller bostadsrätten eller komma överens om att felet åtgärdas innan köpet exempelvis.
Det är att rekommendera att anlita en besiktningsman som utför undersökningen, detta blir givetvis en kostnad men det kan vara värt det för att undvika höga kostnader som kan uppkomma på grund av att man eventuellt missar fel. Om det visar sig att inga fel föreligger vid denna besiktning så har du som köpare ett professionellt utfört protokoll på fastighetens skick. Med ett besiktningsutlåtande kan det även bli lättare att hävda att undersökningsplikten är fullgjord vid en eventuell tvist.
Vad har säljaren för upplysningsplikt?
Säljaren har ingen allmän upplysningsplikt, detta innebär alltså att säljaren inte är skyldig att berätta allt denne vet om bostadens eller fastighetens skick. Däremot ska säljaren informera köparen om de fel som denna vet om men som köparen kan ha svårt att upptäcka. Det ligger även i säljarens intresse att upplysa om fel för att köparen inte ska kunna hävda att de felen är dolda i ett senare skede. Syftet med att säljaren ska upplysa köparen om fel som finns är helt enkelt för att minimera säljarens risk att bli ersättningsskyldig. Det är nämligen så att köparen aldrig kan åberopa fel på det som säljaren upplyst köparen om.
Viktigt att komma ihåg är att köparen har kvar sin undersökningsplikt trots att säljare har visat upp ett besiktningsutlåtande. Det kan vara så att man som köpare får en utvidgad undersökningsplikt på grund av uppgifter i besiktningsutlåtandet.
Säljaren har en skyldighet att upplysa om förhållanden som köparen borde ha upptäckt vid undersökning men förbisett. Man ska även upplysa om sånt som man vet kommer att hända i framtiden som ombyggnationer eller liknande nära bostaden som är av relevans för köparen.
Om det är så att säljaren vetat om ett fel men sedan valt att undanhålla den informationen från köparen anses säljaren inte ha uppfyllt sin undersökningsplikt. Samma gäller om säljaren inte svarar sanningsenligt på de frågor som köparen har ställt. Viktigt att nämna är att säljaren inte har någon skyldighet att undersöka någonting åt köparen som han frågar efter, utan det faller på köparens undersökningsplikt. Om säljaren däremot lämnar garantier så är säljaren ansvarig för det, dessa garantier och även lugnande besked som kommer från säljaren resulterar i att omfattningen på köparens undersökningsplikt reduceras.
Är undersökningsplikten eller upplysningsplikten något som du har frågor kring? Eller har du andra funderingar som rör köp av bostad/fastighet? Hör av dig till oss på Sanaz juristfirma på telefonnummer 031 19 15 15 så hjälper vi dig att få svar på dina frågor.
